明发集团（合肥）甲公司与胡成祥房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

明发集团（合肥）甲公司与胡某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书 安徽省合肥市庐阳区人民法院 民事判决书 (2017)皖0103民初2764号 原告：明发集团（合肥）甲公司，住所地安徽省合肥市某地xx号。 法定代表人：黄某，董某。 委托诉讼代理人：许某，某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪某，某律师事务所律师。 被告：胡某。 委托诉讼代理人：李某，某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宁某，某律师事务所律师。 原告明发集团（合肥）甲公司（以下简称丙公司）与被告胡某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。乙公司的委托诉讼代理人许某，被告胡某及其委托诉讼代理人李某2庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丙公司向本院提出诉讼请求：1.丁公司与胡某签订的租赁合同、补充协议于2016年1月6日已解除；2.戊公司支付逾期未付租金229399元及违约金（按日千分之五标准自2013年1月1日计算至款清之日止，按季度以欠付的租金为基数，分段计算）；3.戊公司支付逾期未付综合管理费40901元及违约金（按季度以欠付费用的日2%计算，从2013年1月1日计算至款清之日止）；4.诉讼费用由胡某承担。事实和理由：丙公司与胡某于2012年6月15日签署了《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》（以下简称“租赁合同"）己公司将位于合肥市庐阳区××与××交叉口合肥明发商业广场xx区叁层第xxx号商铺（共计296.38㎡）出租给胡某使用。胡某将该商铺用于商业用途，庚公司交付租金和综合管理费用。合同还约定，如胡某延期交付租金，辛公司按日支付千分之五违约金；如当期租金逾期达三十日，壬公司有权单方终止合同，并没收已经缴纳的保证金。综合管理费方面，如胡某逾期支付，则需按日支付拖欠费用2%的违约金。上述合同签订后，丙公司依约履行了包括交付租赁房屋在内的全部义务。但胡某拖欠房屋租金、综合管理费用。丙公司虽经多次催要、联系，胡某仍未履行其相关义务，其行为已构成根本违约，符合解除合同法定条件。 胡某辩称，一、丙公司没有向法庭提供涉案房屋的权属证明，不能证明其享有对涉案房屋的出租权及转租权，法院应驳回其诉请；二、2012年6月15日签订的租赁合同书补充协议第四条明确约定，2012年10月1日前不满二十家商户，本合同自行解除，互不承担责任，足以认定双方签订的合同已经失效；三、丙公司主张综合管理费，主体不适格，综合管理费由明胜（合肥）癸公司收取，丙公司并非同一主体；四、索要租金的诉讼时效为一年，丙公司的诉讼时效已经超过一年，请求法庭驳回其诉请。 本院认定事实如下：2012年6月15日，丙公司作为出租方（甲方），胡某作为承租方（乙方），签订《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》一份，约定甲方将位于合肥市庐阳区××与××交叉口合肥明发商业广xx区三层xxx号商铺出租给乙方使用，建筑面积约为296.38平方米；胡某承诺租赁该商铺用于商业用途，经营业态为厨具，子公司设备；双方暂定物业交付使用日期为2012年6月12日，进场日期为2012年6月25日；租赁期限自2012年10月1日至2017年9月30日；开业期为2012年10月1日，如因乙方原因拖延开业，甲方有权单方撤销优惠政策或撤销合同且履约保证金不予退还，若乙方提前开业，甲方同意免除乙方自房屋交付之日至开业之日的租金及综合管理费；2012年10月1日至2013年9月30日的平均租金为48.9元/平方米/月，2013年10月1日至2014年9月30日和2014年10月1日至2015年9月30日的平均租金为57.1元/平方米/月，2015年10月1日至2016年9月30日和2016年10月1日至2017年9月30日的平均租金为65.2元/平方米/月；租赁期间甲方给予乙方第一年和第二年优惠后年度月平均租金水平为15元/平方米/月，第三年优惠后年度月平均租金水平为30元/平方米/月，第四年优惠后年度月平均租金水平为33元/平方米/月，第五年优惠后年度月平均租金水平为36.3元/平方米/月；租金按季度支付，先付后用，签订本合同时支付优惠后第一年三个月租金即2012年10月1日至2012年12月31日的租金13337元，乙方应当于当个交租期限届满前20日向甲方支付下季度租金，如乙方迟延支付租金，则需向甲方按日千分之五支付违约金，如当期租金逾期达三十日，则甲方有权单方终止合同，没收乙方已缴纳的履约保证金，并有权要求乙方承担、赔偿甲方损失；商铺综合管理费2012年10月1日至2015年9月30日每平方米4元/月，2015年10月1日至2017年9月30日每平方米6元/月，按季度/次支付，签订合同时，乙方须向明胜（合肥）癸公司支付三个月综合管理费，即3557元，乙丑公司交付下季度综合管理费，逾期支付则须按拖欠费用的2%日计算违约金，商铺具体管理事宜由乙方与明胜（合肥）癸公司另行签订商铺管理服务协议书；乙方须在合同签订时向甲方交纳租赁履约保证金，合计4446元，履约保证金在合同届满或终止时，经甲方验收完毕未发现乙方有拖欠任何费用和违约行为，且在乙方出具注销营业执照凭证后，在十五个工作日内无息退还给乙方；乙方具体开业日期以甲方通知为准，若由于甲方原因导致逾期开业，合同租赁期限不变，开业期顺延；乙方拖欠租金或其他费用累计达1个月以上的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方缴纳的保证金不予退还，由此给甲方造成损失的，乙方应按照租期当年未优惠租金标准计算的6个月租金数额向甲方支付违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，丙公司和胡某签订《租赁合同书补充协议》一份，约定甲方免除乙方开业后计租期内综合管理费6个月（从第一期起算）；寅公司用品等方面的招商；乙方必须对商业秘密予以保密，不得泄漏于合同之外的第三方；2012年10月1日前不满二十家商户，本合同自行解除，互不承担责任，甲方无息退还乙方签订合同时缴纳的费用；若乙方泄露本协议内容及相关的商业秘密，甲方将免除给予乙方的本协议第一条的优惠条件，并且乙方向甲方承担10万元商业秘密保密违约金。2013年4月9日，双方再次签订一份《租赁合同书补充协议》，约定乙方经营范围扩大，增加经营业态为预包装食品、厨具、酒店用品。 合同签订后，胡某支付了2012年10月1日至2012年12月31日期间的租金13337元和综合管理费3557元，以及履约保证金4446元。此后，胡某未再支付租金和综合管理费。2015年12月1日，丙公司向胡某邮寄催款通知，要求胡某支付2013年1月1日至2015年12月31日期间的租金和综合管理费。2016年1月6日，丙公司委托律师向某祥邮寄律师函，告知胡某租赁合同于2016年1月6日解除，2016年1月8日的送达结果显示“签收人：他人收信箱"。2016年1月13日，丙公司在安徽商报上刊登公告，告知胡某2016年1月6日已解除案涉租赁合同，卯公司办理相关手续及缴纳合同约定费用，壬公司将对商铺内所有物品进行处置。 以上事实，辰公司提交的租赁合同、租赁合同补充协议两份、经营承诺书、保险承诺书、装修管理承诺书、租金发票、催款通知、律师函、快递单、报纸公告，胡某提交的收据，以及当事人庭审陈述予以证实。丙公司提交的装修审查确认单，无胡某签字确认，本院对其证明目的不予采信。胡某提交的装修清单，无法证明其真实性，本院不予采信。巳公司租赁合同，与本案无关联性，本院不予确认。 本院认为，丙公司和胡某签订的《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》及两份补充协议是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。丙公司主张上述合同于2016年1月6日解除，但未能举证证明胡某已于该日收到解除合同的通知，午公司在报纸上刊登公告之日即2016年1月13日解除。胡某抗辩案涉合同已于2012年10月1日解除，但2013年4月9日双方再次就案涉房屋的租赁事宜签订补充协议，与其抗辩意见相互矛盾，对上述抗辩意见，本院不予采信。关于租金，未公司的主张是否超出诉讼时效，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为1年。丙公司主张于2015年12月1日催缴租金，且案涉租赁合同于2016年1月13日解除，丙公司未能提供证据证明其于公告解除合同并催缴费用之后的一年期间内向胡某主张过租金，申公司关于租金的诉请已超出1年的诉讼时效，致其法律上的胜诉权消灭，故对其主张租金及违约金，本院不予支持。关于综合管理费，案涉租赁合同明确约定综合管理费的收取权利人为明胜（合肥）癸公司，酉公司主张综合管理费及违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告明发集团（合肥）甲公司和被告胡某签订的《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》及两份《租赁合同书补充协议》于2016年1月13日解除； 二、驳回原告明发集团（合肥）甲公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为2717元，由原告明发集团（合肥）甲公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员　　孔某 二〇一七年九月十五日 书记员　　孙某 附本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 2、《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： （一）身体受到伤害要求赔偿的； （二）出售质量不合格的商品未声明的； （三）延付或者拒付租金的； （四）寄存财物被丢失或者损毁的。 3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 本案法律依据 中华人民共和国民法通则(2009修正) 第136条1款3项 中华人民共和国民事诉讼法(2017修正) 第253条