甲公司乙公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

甲公司乙公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 江苏省镇江市京口区人民法院 民事判决书 (2017)苏1102民初3357号 原告(反诉被告)：甲公司，统一社会信用代码【统一社会信用代码已隐去】，住所地江苏省镇江市京口区米山人家5幢101室。 法定代表人：何某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁某，某律师事务所律师。 被告（反诉原告）：乙公司，统一社会信用代码【统一社会信用代码已隐去】，住所地江苏省扬中市某地。 法定代表人：卜建华，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈某，扬中市西来法律服务所法律工作者。 丙公司（以下简称子公司）丁公司（以下简称己公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年9月18日立案。戊公司应诉后，向本院提出反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。本案裁定转为普通程序，2018年2月8日、2018年3月16日，两次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）子公司的委托诉讼代理人梁某，戊公司的法定代表人卜建华及其委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 子公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方签订的《房地产买卖协议》，双方相互返还财产；2.判决被告赔偿原告损失3万元。事实与理由：2017年1月10日，原、被告签订《房地产买卖协议》一份，约定被告购买原告所有的扬中市××幸福村房屋（产权证号：扬房字第××），总价款150万元，付款方式为2017年1月10日付款10万元，2017年1月27日前付款20万元，2017年3月31日前付款30万元，……，如乙方未按约定如期付款，每天按尚未付清款项的1%支付滞纳金直至付款结束。协议生效后，原告按约履行了交付手续，但截至目前，被告仅付款10万元，构成违约。原告认为，《房地产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，被告应付未付款项已超过约定总价的20%，原告有权解除合同，并要求被告返还财产，赔偿损失，故提起诉讼。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第二项为：判决被告赔偿2018年1月10日前的损失3万元，其后损失按照3万元/年的标准计算至房屋实际返还之日止。 己公司辩称，1.《房地产买卖协议》合法有效，协议签订后，被告依约付款10万元，按照协议约定原告应清除土地上的外来人员和设备，在被告向某发出函告后，原告未予处理，原告违约在先；2.原告违约行为对被告造成损失，导致被告无法正常生产和经营，请求驳回原告的诉讼请求。己公司向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告立即履行《房地产买卖协议》中清理外来人员和设施、交付土地和房屋的合同义务；2.判决反诉被告支付反诉原告款项15万元；3.判决反诉被告赔偿损失55.6万元；4.判决反诉被告赔偿因滥用保全措施给反诉原告造成的损失5万元。事实与理由：2017年1月10日，反诉原、被告签订《房地产买卖协议》一份。协议签订后，反诉原告支付反诉被告首期款项10万元，后反诉原告等待并催促反诉被告及时清理土地上的外来人员和设施，反诉被告未有实质性履约行为，造成反诉原告施某阻，土地、厂房的利用规划受到影响，反诉原告的项目、计划被迫取消，并承担了相应的违约金。综上，认为反诉被告存在违约行为，提起反诉。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据材料，本院根据证据的合法性、客观性、关联性进行综合认证。 根据当事人陈某2和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月10日，子公司（甲方）己公司（乙方）签订《房地产买卖协议》一份。协议约定：乙方同意购买甲方拥有的扬中八桥镇幸福村房地产（房产证：扬房字第××号，土地使用权证：扬国用（2012）第2157号）；上述房地产的交易总价为人民币150万元；付款时间与方式：2017年1月10日乙方付款10万元，2017年1月27日乙方付款20万元，2017年3月31日前乙方付款30万元，剩余90万元款项乙方可在3月31日向甲方贷款90万元用于付款，或于2017年6月30日前自行筹措资金付清，如乙方选择2017年6月30日前自行筹措资金付款，但到期未能全额付清剩余90万款项，则每天按剩余部分的1%计收滞纳金，直至付清全款为止，如乙方向第三方贷款筹措资金，甲方不得以不在甲方贷款为由进行阻拦；乙方支付到60万后，乙方将剩余90万元支付给甲方的同时甲方配合乙方办理房地产过户手续；乙方履行本合同第3条第1项的付款约定后，甲方将上述房地产交付乙方使用，乙方可在此土地上进行施工活动，甲方需及时清理土地上的外来人员和设施，如乙方后续付款未按约定如期付款，每天按尚未付清款项的1%支付滞纳金直至付款结束；由于非甲方原因，乙方终止履行此购买协议的，乙方之前所付之款项均不予退还，如为甲方自身原因（第三人原因导致除外）终止履行此购买协议的，甲方按乙方已付金额的1.5倍返还甲方，还需赔偿乙方在此土地上施工所产生的所有费用，此施工费用需通过审计确定；本合同所述房地产按现状交易。合同还对双方的其他权利、义务进行了约定。 协议签订当天，己公司支付子公司首期款项10万元。其后款项，己公司认为子公司未将涉案房地产交付其使用，且未将土地上的外来人员和设施进行清理，故未再支付剩余费用。 2017年2月9日，扬中市××幸福村村委会主任季广廷向子公司出具申请一份，载明子公司在2015年2月10日委托其清空非法占据在（原同庆小学）大院内的所有厂矿企业及个人（含设备、物资、违建设备），其已在2016年年前完成清空，要求子公司向其支付劳务费1万元。该1万元款项，子公司已支付季广廷，款项支付时，己公司的法定代表人卜建华亦在现场。诉讼中，己公司认为该1万元并非清理工作的劳务费，而是清理人收取的债权。 2018年3月15日，本院组织双方当事人对现场进行勘察，确认涉案场地目前有7幢房屋，勘察时场地上无外来的不相干人员，场地南门对面钢结构厂房内有部分机械、设备及材料。 2017年2月份，某律师事务所庚公司发送《律师函》一份，辛公司迟延付款的行为构成违约，壬公司在接到《律师函》后7日内予以回复并支付欠款，逾期不答复或不付款的，将诉讼追究法律责任。 诉讼中，本院询问原、被告双方涉案房地产是否已实际交付。子公司称协议签订时已在现场当场交付，己公司则称未收到子公司给付的房屋钥匙，但案外人冷华银曾向其交付钥匙。己公司称其在2017年春节过后，搬入涉案房地产中从事电热管的生产经营活动，2017年5月18日，子公司工作人员至供电部门要求停止供电，癸公司未按约定支付转让费，其后未再正常生产。 诉讼中，己公司提供部分其与案外人签订的《项目合作协议》、《商业秘密保密协议》、《解除项目合作协议》、《收条》等证据材料，认为子公司违约导致其无法正常使用涉案房地产，对其生产经营造成损失，应予赔偿。 本院认为，《房地产买卖协议》系本案双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方均依照合同约定享有合同权利并应履行合同义务。 关于双方的履约情况，本院依次梳理如下： 1.协议签订后，己公司依约支付首期款项10万元，按照合同的约定的履行次序，子公司使用并清理土地上的外来人员和设施。2017年2月9日，案外人季广廷要求子公司支付清理劳务费1万元，子公司予以支付，丑公司的法定代表人卜建华亦在现场。己公司虽辩称该1万元款项并非劳务费，但未能举证证实，本院不予支持。2018年3月15日本院勘察现场时，确认涉案房屋内尚有部分案外人的机械、设备及材料，故应认定子公司履行了清理土地上外来人员及设施的大部分义务，但未能完全履行该义务。对于房屋交付问题，己公司虽辩称子公司未向其直接交付，但认可从案外人冷华银处取得钥匙，且已于2017年春节后搬至涉案房屋进行生产经营，其已实际占有、控制和使用了涉案房屋，故应认定子公司履行了房屋的实际交付义务。 2.按照合同约定，己公司应于2017年1月27日支付第2期款项20万元。己公司辩称未支付款项系因为子公司未清理土地上外来人员及设施，但子公司已履行了该义务的大部分义务。己公司如认为子公司履行义务不完全，可要求子公司承担继续履行的合同责任，但其完全拒绝支付第2期款项20万元及后续款项的行为，与子公司承担的合同义务不对等，寅公司拒绝履行的行为，不具有法律依据。己公司期满未支付剩余款项的行为，构成违约。 依据合同约定，己公司目前未付子公司的到期购房款为140万元，占合同总价款的93.3%。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或解除合同"的规定，子公司要求解除合同的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，双方互负返还义务。 卯公司赔偿损失的诉讼请求。该项损失，辰公司占有、使用房屋期间的使用费，但其未举证证实具体的使用费标准。另外，因子公司在合同履行过程中，未能完全履行清理土地上外来人员及设施的合同义务，亦存在一定的不当之处，故本院对该项诉讼请求，依法不予支持。 己公司要求继续履行合同的反诉请求，因其逾期未支付剩余购房款，子公司具有合同解除权，故该项诉讼请求，不具有法律依据，本院不予支持。其要求子公司赔偿损失的反诉请求，京口巳公司造成损失，该项诉讼请求，本院亦不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）甲公司与被告（反诉原告）乙公司2017年1月10日签订的关于扬中八桥镇幸福村房地产（房产证号：扬房字第××号，土地使用权证：扬国用2012第2157号）的《房地产买卖协议》； 二、被告（反诉原告）乙公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述第一项房地产返还原告（反诉被告）甲公司，原告（反诉被告）甲公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告（反诉原告）乙公司购房款10万元； 三、午公司的其它诉讼请求； 四、未公司的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费18650元，财产保全费520元，合计19170元，丙公司承担850元，丁公司承担18320元（此款原告已预交本院，被告应于判决生效之日起十日内向某直接支付）；反诉案件受理费24848元，减半收取12424元，申公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）预交上诉案件受理费。 审　判　长　　兰　欢 人民陪审员　　侯慧明 人民陪审员　　雎开明 二〇一八年七月二十四日 书　记　员　　李云飞 本案法律依据 中华人民共和国合同法 第130条 中华人民共和国合同法 第167条1款 中华人民共和国合同法 第60条 中华人民共和国民事诉讼法(2017修正) 第142条 中华人民共和国民事诉讼法(2017修正) 第253条