甲公司乙公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

甲公司乙公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书 江苏省徐州市泉山区人民法院 民事判决书 (2019)苏0311民初6243号 原告(反诉被告)：甲公司，住所地徐州市泉山区雨润农副产品全球采购中心综合体一层C区1组。 法定代表人：杨某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘某。 委托诉讼代理人：钱某，某律师事务所律师。 被告(反诉原告)：乙公司，丙公司冷库院内。 法定代表人：陈某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴某，某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常某。 原告(反诉被告)甲公司(以下简称甲公司)与被告(反诉原告)乙公司(以下简称乙公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理。本案适用简易程序，后转为普通程序，于2019年11月25日、2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)甲公司的委托诉讼代理人刘某、钱某，被告(反诉原告)乙公司的委托诉讼代理人厉建军、袁某第一次庭审、被告(反诉原告)乙公司的委托诉讼代理人吴某、常某2二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还保证金100000元，水电押金1840元；2.判令被告退还交易费、摊位费128485元，合计230325元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月8日，原、被告签订协议，约定被告提供水果摊位给原告经营，原告缴纳保证金100000元，到期返还。同时约定2016年度被告将原告缴纳的交易费、摊位费返还原告。至今被告没有返还保证金、交易费及摊位费，故原告诉至法院，望判如所请。 戊公司辩称，1.原、被告签订了两年的经营合同，但是原告仅经营7个月就到徐州雨润农产品全球采购中心区经营，原告的违约行为该被告造成了巨大损失。原告缴纳的100000元保证金及1840元电表押金应做违约金处理，且原告仍应赔偿被告的各项损失；2.原告在本案中要求被告退还的交易费、摊位费128485元是原告租用被告果精品1某、2某摊位产生的费用，与本案无关。1某、2某摊位对被告造成的损失，被告已经另案诉讼。事实上，原告未按照合同约定交纳交易费、摊位费，现原告要求退还该笔费用，与事实不符；3.原、被告双方于2016年1月8日签订的协议书、补充协议，于2016年1月9日签订的商业秘密保密合同书是双方真实意思表示，对双方都有约束力。综上，原告故意违约，保证金不退。交易费、摊位费与本案无关。请法院在查清事实的基础上，依法判决。 己公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿原告摊位费及各项损失合计132201元，其中摊位费为一号轻钢棚4、5、6、10、11、12等6个摊位9个月的摊位费计113301元，计算至3号摊位使用截止时间即2016年10月。各项损失包括拆除房屋费8700元、拆折叠门费用3300元、拆除房屋和护栏费用1950元、新增折叠门费用4950元，计18900元；2.诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年1月8日，反诉原、被告签订了协议书、补充协议。2016年1月9日，签订了商业秘密保密合同书。双方对一号轻钢棚摊位3、4、5、6、10、11、12各自承担的权利义务进行了明确约定。反诉原告按照协议拆除大棚摊位收费小屋、固定围栏，改折叠门等，反诉原告按照协议约定全部履行并指出相关费用。但是反诉被告未按照约定缴纳交易费、摊位费。反诉被告又在二年的合同期内擅自违约，于2016年7月13日到徐州雨润农产品全球采购中心经营，违反了协议书第五条规定“乙方不得在徐州市同类市场经营”，给反诉原告造成了多种损失。综上，反诉原告特提出反诉，请求法院依法判决。 庚公司辩称，反诉原告陈某2128485元是果精品1、2的费用不是事实，反诉被告每天卸货均是在3、4、5、6、10、11、12七个档口进行的，七个档口反诉被告用了将近十年，拆除小屋、固定围栏等是为了给反诉被告提供更好的服务自行拆除的，该笔费用不应由反诉被告承担。反诉原告起诉的交易费、摊位费反诉被告都缴纳了。合同于2016年1月8日签订，至2016年7月13日终止，反诉被告未缴纳4、5、6、10、11、12等六个档口的交易费、摊位费，是因为合同约定是先缴纳后返还，就相当于免费使用，反诉原告也没找反诉被告要钱，就没缴纳。3号档口缴纳过3年的摊位费用，有相关的单据收据予以佐证。辛公司盖章，不应生效，2016年7月13日退场是经过反诉原告领导批示同意的，反诉被告不存在违约，是反诉原告违约在先，综上，请求驳回反诉原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，根据当事人陈某2和经审查确认的证据，本院经认定事实如下： 2016年1月8日，甲公司(乙方)乙公司(甲方)签订了《协议书》一份，该协议书约定：一、为便于乙方经营，甲方拆除其建设在乙方1号大棚摊位的收费小屋。拆除掉沿主干道固定围栏，改为可推拉的折叠门，并将在主干道南侧靠近乙方摊位的香蕉经营户搬出该区域；二、为扶持乙方做强做大，甲方减半收取乙方自营商品的交易费、摊位费，为期两年(时间自协议签订之日起算)。减半收费政策直至搬迁入新市场；……五、协议履行期内，乙方不得在徐州市同类市场经营。乙方缴纳壹拾万元保证金，于签订当日缴纳至甲方指定账户。如违约，保证金作为违约金处理；六、本协议有效期两年，自签订之日起算。同日，甲公司(乙方)乙公司(甲方)又签订了《补充协议》一份，该协议约定：为扶持乙方引进外地买方大客户，协议第一年，即2016年度，甲方收取乙方自营商品的交易费、摊位费先收后返。甲方将乙方当月缴纳的交易费、摊位费于次月返还至乙方账户。壬公司癸公司副总经理沈皓、总经理熊学敏签名、乙方徐州(市)子公司签字盖章处由刘某签名并加按手印。协议签订当天，甲公司丑公司的账户汇入保证金100000元，乙公司寅公司出具了收据一份。庭审中，乙公司卯公司水电表押金1840元的事实。 2016年1月9日，辰公司、巳公司(刘某)的《商业秘密保密合同》乙方签字处签署了名字。该保密合同的主要内容为：本合同所称商业秘密包括但不限于1、甲乙双方于2016年1月8日签订的协议书及补充协议；2、甲方的营销、技术、运营数据或其他性质的资料；3、法律保护的其他商业秘密。乙方的保密义务包括1、采取保密措施，防止秘密泄露；2、不得向第三人泄露；3、如发现商业秘密被泄露或者自己过失泄露商业秘密，应当采取有效措施防止泄密步扩大并及时向甲方报告。保密期限自2016年1月8日至2018年1月7日为两年。如乙方违反保密义务，则本合同第一款约定的合同解除，乙方因该合同享受的优惠予以返还，并不得要求返还保证金。 另查明，2014年9月1日，刘某(乙方)乙公司(甲方)签订了《合同书》一份，该合同约定，乙方租赁甲方位于徐州农副产品中心批发市场院内1号棚摊位3，租赁期限为三年，自2014年9月1日至2017年8月31日；在本合同生效之日，乙方一次性支付全部摊位费77832元；该合同第九条、第十项约定乙方不得在徐州地区自己经营或和他人合伙经营，与本合同约定相同或相似的业务，否则向甲方承担总金额30%的违约金。 2016年2月15日或27日，刘某(乙方)乙公司(甲方)签订了《合同书》六份，合同分别约定，乙方租赁甲方位于徐州农副产品中心批发市场院内1号棚摊位4、5、6、10、11、12，租赁期限均为自2016年2月1日至2017年1月31日；租金分别为25188元、25176元、25176元、25176元、25176元、25176元。 2014年9月5日，乙公司出具了业户姓名为刘某收款单一份，收取摊位名称为一号棚(摊位3)的2014年9月1日至2017年8月31日的固定交易费(即摊位费)77832元。乙公司分别于2015年1月16日和2015年2月3日出具了业户姓名为刘某收款单，分别收取摊位名称为果精品2某和果精品1某的2015年1月1日至2017年12月31日的固定交易费(即摊位费)67536元和71064元。2016年1月30日至2016年7月3日，午公司合计自交易卡号为01×××02的进门卡中扣款128485元，其出具的徐州农副产品中心批发市场收款单显示的交款人为刘建。 再查明，乙公司未公司，本院于年月日作出(2019)苏0311民初6776号之一民事裁定书，申公司的起诉。该裁定书中载明：“2016年7月13日，上述《合同书》、《协议书》及《补充协议》终止履行，但双方没有签署终止或解除协议的书面文件。被告在搬离上述《合同书》、《协议书》及《补充协议》约定的摊位及办公设施与物品时未受到原告工作人员与市场人员的阻止。”该裁定书作出后，双方均未上诉，业已生效。 庭审中，双方均认可，2016年7月13日，上述协议及补充协议事实上已经终止履行，但双方没有签署终止或解除协议的书面文件。对于终止协议的原因，甲公司酉公司没有按约返还交易费及摊位费,戌公司领导同意的情况下离开涉案市场前往雨润(市场)经营；乙公司亥公司接受了雨润(市场)向其支付的约4600000元而离开涉案市场，甲23公司造成了很大的损失，甲公司未支付1号棚4、5、6、10、11、12摊位的摊位费。 本院认为，根据原被告诉辩陈某2，本案争议焦点归纳如下：1.乙公司甲公司于2016年1月8日签订的《协议书》、《补充协议》于2016年7月13日终止履行的原因是什么？即双方在履约过程中有无违约行为，若有，应否承担违约责任；2.甲公司的本诉诉请有无事实及法律依据；3.乙公司的反诉诉请有无事实及法律依据。 关于争议焦点一：甲公司乙公司于2016年1月8日签订的《协议书》、《补充协议》终止履行的原因，即双方在履约过程中有无违约行为的问题。 首先，甲公司乙公司于2016年1月8日签订的《协议书》、《补充协议书》均基于双方当事人真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人应依约履行相应的合同义务； 其次，乙24公司实际经营者刘某的庭审陈某2，丙25公司经理熊某,4、魏某,4、朱某,4于2020年9月23日的出庭证言，丁26公司2016年7月13日搬离案涉市场之前，进行多次协商洽谈，戊27公司提出终止履行双方租赁合同关系，商洽的内容是在上己28公司庚29公司更多的优惠措施，辛30公司乙公司开设的市场内继续经营。双方未就更多优惠政策达成新的协议或对上述协议进行变更。甲公司壬31公司，但通知解除只有在当事人享有法定或约定解除权时方可产生解除的法律效果，甲公司提交的证据不能证明其享有法定或约定解除权，亦无法证明双方已就提前终止履行上述协议达成合意，故上述协议在所附期限，即2018年1月8日届满之前，仍然为有效，双方仍应依约履行各自的合同义务； 第三，根据上述《补充协议》约定：“甲方收取乙方自营商品的交易费、摊位费先收后返。甲方将乙方缴纳的交易费、摊位费于次月返还至乙方账户。”双方对于涉案的1号大棚摊位费返还采取的“先交后返”的模式，癸32公司应依约先行缴纳摊位费用后，乙公司再将已经缴纳的摊位费用于次月逐月返还。经法庭询问，甲公司乙公司均认可返还费用系整体返还(第一次庭审录像11:38-11:41)，癸32公司子33公司1号大棚3、4、5、6、10、11、12号等所有摊位的费用后，乙公司于次月返还。丑34公司的实际经营人刘某在庭审自认：“合同在2016年1月8日签订至2016年7月13日合同终止，我没有缴纳4、5、6、10、11、12等6个档口的费用。”据此，甲公司在履约过程中存在先行违约行为，寅35公司卯36公司违约而致合同解除，不符合双方合同约定，甲公司不享有法定解除权。 最后，甲公司主张以本院已生效的(2019)苏0311民初6776号之一民事裁定书查明的事实，癸32公司于2016年7月13日搬离上述《合同书》、《协议书》及《补充协议》约定的辰37公司工作人员与市场人员的阻止，并结合证人熊某,4、魏某,4、朱某,4的出庭证言，巳38公司午39公司未40公司申41公司的合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条的规定，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示，就本案而言，甲公司乙公司在签订合同之时，并未事先作出类似沉默即同意的合同约定，丑34公司酉42公司上述行为是双方关于解除合同的交易习惯。相反，乙公司甲公司提出终止履行协议时，戌43公司协商，亥44公司的优惠待遇来维系双方租赁合同关系的意思表示。据此，甲45公司既无解除合同的意思表示，亦无解除合同的默示行为。 关于争议焦点二：甲公司的本诉诉请有无事实及法律依据。 本院认为，乙46公司丙47公司返还保证金100000元的主张，根据双方在《协议书》第五条：“协议履约期内，乙方不得在徐州市同类市场经营。乙方缴纳壹拾万元保证金，于签订当日缴纳至甲方指定账户。如违约，保证金作为违约金处理”的约定，该条款仅特指适用于履约期间同类经营行为，不能适用于其他违约行为。甲公司已缴纳的保证金性质为同类竞业禁止的特殊履约保证金，并非违法解除合同的一般履约保证金，乙公司丁48公司2016年1月8日至7月13日期间在其他同类市场中经营，戊49公司该项主张，本院予以支持。己50公司因违法解除合同应承担的违约责任，本院将在争议焦点三中予以阐述。 乙46公司丙47公司返还其已经支付的1号棚3、4、5、6、10、11、12摊位交易费128485元的主张，如前文所述，该项主张不符合双方约定，本院亦不予支持。 乙46公司丙47公司返还水电押金1840元的主张，经庭审查明，甲公司庚51公司辛52公司是否欠付其水电费未提出抗辩，戊49公司的该项主张，本院予以支持。 关于争议焦点三：乙公司的反诉诉请有无事实及法律依据。 本院认为，壬53公司癸54公司赔偿1号棚4、5、6、10、11、12共计6个摊位，9个月间租金损失113301元(以每个月12589元为基数，至2016年10月同3号摊位使用时间)的主张。如前所述，甲公司子55公司达成提前解除合同合意及依法享有解除权的情况下，于2016年7月13日擅自解除合同，应承担违约责任。根据庭审查明的情况，丑56公司实际使用至2016年7月13日，戊49公司寅57公司6个月的租金计75534元(12589元/月某6个月)为宜。 壬53公司癸54公司赔偿拆除和安装费用合计18900元，卯58公司提交了固定资产变动单、发票、记账凭证等证据，但上述证据多为自行制作，且即便上述费用确实真实存在，辰59公司为履行双方签订的《协议书》所支出的必要费用，巳60公司违约而导致无法继续使用的实际损失，午61公司该项主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、午公司于本判决生未62公司保证金100000元、水电押金1840元，两项合计101840元； 二、申63公司于本判决生效后十日酉64公司租金损失75534元； 三、戌65公司的其他本诉诉请； 四、亥66公司的其他反诉诉请。 本诉案件受理费4755元，甲公司负担2663元，乙公司负担2092元，反诉案件受理费1475元，乙公司负担502元，甲公司负担973元。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长　张 璟 人民陪审员　吴书骥 人民陪审员　祖桂杰 二〇二〇年十月二十日 书 记 员　杨淑彭 本案法律依据 中华人民共和国合同法 第107条 中华人民共和国合同法 第113条 中华人民共和国合同法 第60条 中华人民共和国民法总则 第140条 中华人民共和国民事诉讼法(2017修正) 第253条 中华人民共和国民事诉讼法(2017修正) 第64条1款